La liberación de la ley de alquileres blanquea, de hecho, las contrataciones temporarias y las unifica con la de mayor plazo, destinadas a vivienda, y con la posibilidad de publicitar en dólares o indexación en pesos.

El DNU de Javier Milei apuntó a resolver, por el lado de la oferta, la escasez de locaciones (mejoró 4,1% en diciembre y cayó 9% interanual), pero deja abierta la incertidumbre por el lado de la demanda, o sea, de los inquilinos, que en total sumarían unos 3,5 millones.

Un monoambiente dolarizado en CABA implicaría desembolsar inicialmente más de 200 dólares por mes, frente a un salario promedio de Principal que no llega a 400 dólares billete.

A diciembre se llegó con menos de 400 inmuebles anunciados en la Ciudad de Buenos Aires y valores que treparon 900% en los últimos tres años. 

Hubo 27 meses consecutivos de caída interanual en la oferta de alquiler y 16 meses de caída en la oferta de deptos. en venta.

De este modo, las inmobiliarias pronostican una inmediata aparición de propietarios. 

Nada más que en CABA se estima que un tercio del millón y medio de viviendas permanece desocupado y se irán incorporando a la oferta en la medida en que aparezca demanda dispuesta a cubrir las pretensiones.

Sin embargo, los datos del INDEC sobre la Evolución de la Distribución del Ingreso (EPH) del tercer trimestre siembran dudas sobre la capacidad de pago de gran parte de la población para acceder a una eventual mayor oferta: el 63,2% percibe un ingreso medio de $193.281. O sea que queda directamente afuera no sólo de la solvencia locativa sino de acceder a la canasta básica total: alimentación, bienes y servicios.

Otra particularidad estadística que presenta la demanda de alquileres sería que el atraso salarial que detonó la inflación afectaría en las tres cuartas partes al total de entrada de dinero en un hogar, mientras que el cuarto restante depende de otros rubros, como jubilaciones y pensiones, rentas, cuotas alimentarias o ayudas de particulares y subsidios o asistencia social.

La inflación, que ya supera el 20% mensual, impacta sobre los gastos y deja menor margen para afrontr alquileres indexados o dolarizados. De hecho, el mercado ya venía funcionando con la moneda extranjera como referencia.

De acuerdo con la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad, el 70% de los alquileres pasaron a cotizar en dólares, y entre el 60% y 70% de la oferta publicada en Zonaprop expresada en esta moneda ahora insta a "consultar precio".

La consecuencia previsible ha sido la volatilidad de los contratos al no pueden ser sostenidos por los inquilinos cuyos ingresos estén atados o directamente congelados.

Si no pueden seguir cumpliendo y tienen que irse antes de lo pactado, deberán pagarle al propietario un mes más y resignar, al mismo tiempo, todos los gastos iniciales que cobran las inmobiliarias, por más que en la Ciudad estén exentos de las comisiones.

La franja de los alquileres que se calza de inmediato con la libertad de contratar es la de los temporarios, que era una especie de camuflaje con la finalidad, presuntamente turística, de eludir los plazos y condiciones fijados por la ley que el Gobierno propone derogar.

El mercado de alquileres temporarios en CABA ascendía a más de 20.000 inmuebles en oferta en distintos barrios porteños, cuando a principios de marzo era 15.000.

Ha venido siendo la alternativa que encontraron esos dueños para evitar contratos a tres años. Preferían equipar sus inmuebles para ofrecerlos por acuerdos de tres meses de duración.

La recompensa es una rentabilidad anual en dólares entre el 6% y 8% anual, que duplica a la del alquiler tradicional, en un 3,5% anual en dólares.

La modalidad alternativa que ya estaba vigente, alineada en los usos y costumbres internacionales, son los airbnb, característicos del rubro turístico, por convivir en el espacio de alojamiento temporario con la hoteles, hosteles, bed and breakfasts y campings, aunque se circunscriben, en general, a departamentos de uso individual y servicios básicos o los compartidos de amenities en edificios que los ofrecen.

La diferencia sustancial con los temporarios son los plazos, ya que los airbnb arrancan desde un día.

El sistema se maneja con comisiones que van del 4% para los propietarios al 14% que se le incluye en la factura al cliente.

Nuevos jugadores

La transición que asoma a la derogación de la ley es la que venía funcionando con los contratos temporarios, la que ya desarrolló un nuevo jugador en el mercado que se ocupa de la gestión total de esas transacciones locativas, desde buscar interesados, acercar a las partes, hacer los contratos, entregarlas y recibirlas (lo cual entra en el terreno de las inmobiliarias), pero fundamentalmente administrar el mantenimiento y el buen funcionamiento de las instalaciones, desde la limpieza hasta el arreglo de los desperfectos circunstanciales que se presenten.

El dueño les delega todas las cuestiones cotidianas atinentes a la propiedad y el inquilino pide su intervención para solucionarle cualquier problema.

Se lo conoce con una denominación en inglés: property manager o temporary planner, una actividad que no demanda tiempo completo de dedicación, ni para la que se requieran títulos terciarios. Pero que exige tener un trato eficiente y cordial con los ocupantes de los departamentos y con todos los integrantes de la cadena de servicios que asegure la calidad de la relación.

Sería algo así como el equivalente de un administrador de consorcio pero dedicado a atender unidad por unidad. Están desde los que manejan paquetes de departamentos hasta los que tienen uno o dos.

Algunos destinan momentos libres de su jornada, otros son contratistas de construcción que tienen cuadrillas propias, y hay autónomos, freelancers, que intermedian.

La tendencia que se afirma es que se trasmita la sensación al ciente de estar como en su casa.

Si bien un segmento de la demanda ya acreditado en esta modalidad es el de los llamados nómades digitales, que trabajan con su home office ambulante y se desplazan de ese modo por el mundo o por ciudades dentro de un mismo país, la desregulación de los alquileres promete ampliar el espectro de interesados, pero incorporando en principio a la clase media alta. Aquella que busca ubicaciones temporarias de vivienda o que cuenta con un poder adquisitivo que permita adaptarse a actualizaciones permanentes en el contexto inflacionario actual, el cual se proyecta al menos por otro año más.