El Gobierno nacional presentó el 26 de agosto un programa para impulsar los créditos hipotecarios mediante recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. El esquema contempla hasta $2 billones, que serán colocados en los bancos mediante licitaciones de plazos fijos para ampliar su capacidad de financiamiento.

Los fondos se adjudicarán inicialmente en tramos de $200.000 millones, con colocaciones a uno y cinco años. Los bancos que accedan deberán destinarlos a préstamos para primera vivienda, con una tasa máxima de UVA más 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un límite de 150.000 UVA por operación, de acuerdo con las condiciones difundidas tras el anuncio.

La medida generó expectativas dentro de la construcción, aunque todavía deben realizarse las licitaciones y los bancos tendrán que convertir ese fondeo en líneas disponibles para sus clientes. En diálogo con LT10, el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), delegación Santa Fe, Octavio Benuzzi, remarcó que no se trata de créditos entregados directamente por el Estado.

El mecanismo, explicó, busca resolver uno de los principales obstáculos del sistema financiero argentino: los bancos reciben depósitos a corto plazo, pero necesitan prestar dinero durante 10, 15 o más años para financiar una vivienda. El FGS les ofrecerá fondos con vencimientos más extensos y permitirá mejorar ese descalce.

“Este sistema es lo que debería estar funcionando en Argentina desde hace siempre”, sostuvo Benuzzi.

Un mercado que creció “de la nada”

El empresario describió como crítica la escasa participación de los préstamos para viviendas dentro de la economía argentina. Según sus estimaciones, el crédito hipotecario representa apenas entre el 1% y el 2% del Producto Bruto Interno (PBI), mientras que en Uruguay alcanza alrededor del 4%; en México y Brasil se ubica entre el 10% y el 13%; y en Chile ronda el 30%.

“Chile, que sería el modelo ideal, sería el Disney del crédito hipotecario en la región”, comparó. Por ese motivo, advirtió que los elevados porcentajes de crecimiento informados durante los últimos meses parten de una base extremadamente reducida: “Cuando nos hablan de que el crédito hipotecario creció tanto por ciento en la Argentina, es que creció de la nada”.

Benuzzi estimó que el país acumula un déficit habitacional cercano a los cuatro millones de hogares y que resolverlo requeriría alrededor de US$ 100.000 millones. Para el titular de CAMARCO Santa Fe, esa brecha se profundizó durante décadas por la inflación, los cambios de reglas y la pérdida de confianza necesaria para financiar operaciones de largo plazo.

“El problema es la macro”, resumió. En ese sentido, planteó: “Somos realmente muy responsables porque naturalizamos el tema de que nuestra moneda no valga, naturalizamos el tema de que tenemos un desbalance constante de, por ejemplo, los sueldos”.

El dirigente sostuvo que los sistemas indexados también se utilizan en otros países de la región, pero consideró que en Argentina el problema aparece cuando los ingresos pierden frente a la inflación. Quien presta durante 10 o 15 años, explicó, necesita previsibilidad sobre la evolución de la economía y la capacidad de pago de las familias.

También desaconsejó que los trabajadores con ingresos en pesos asuman obligaciones hipotecarias en moneda extranjera. “Si sos un asalariado no podés estar tomando un crédito en dólar a 10, 15 años porque te estás cometiendo casi un suicidio”, alertó.

Qué significa una tasa de UVA más 7,5%

Benuzzi consideró razonable el límite fijado para las futuras líneas financiadas con recursos del FGS. Su recomendación fue concreta: “Tasa de dos dígitos, no la tomes; una tasa de abajo del 8% más UVA es una buena tasa para tomar”.

La expresión UVA más 7,5% no representa una tasa total fija. El capital adeudado se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo, cuyo valor se actualiza mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), vinculado con la evolución de los precios. Sobre ese capital actualizado se aplica la tasa adicional informada por el banco, según explica la normativa del Banco Central.

El presidente de CAMARCO aclaró que el anuncio todavía se encuentra varios pasos antes de la llegada del dinero a las familias. Primero, las entidades deberán competir por los fondos del FGS y, posteriormente, ofrecer los préstamos bajo las condiciones establecidas.

El primer efecto sería sobre las viviendas usadas

Aunque el nuevo fondeo podría movilizar el mercado inmobiliario, Benuzzi advirtió que el impacto inicial no necesariamente se traducirá en nuevas obras. Los bancos suelen requerir como garantía un inmueble terminado y escriturable, por lo que las primeras operaciones estarían orientadas principalmente a la compra de viviendas usadas.

Para que el financiamiento alcance con mayor fuerza a edificios o casas en construcción, señaló, falta instrumentar la denominada hipoteca de bien futuro. Ese mecanismo permite que una desarrolladora respalde un proyecto todavía no terminado y que los compradores accedan a planes de largo plazo.

“Nosotros, los desarrolladores, todavía nos falta un montón”, reconoció. Según explicó, el sistema ya funciona en países como España, Estados Unidos y Chile, donde las empresas garantizan los desarrollos con sus bienes y las familias pueden financiar una propiedad durante 10 o 15 años.

Si esa herramienta se implementara y el crédito comenzara a movilizar nuevos proyectos, el impacto sobre la actividad sería significativo. “Sería brutal”, aseguró Benuzzi. Para el sector, la construcción de viviendas no solo permitiría sustituir el alquiler por una cuota, sino también generar empleo y movimiento económico en otras actividades vinculadas.

La defensa del Procrear y las políticas estables

Benuzzi también reivindicó el papel que cumplió el Procrear antes de su cierre. Aunque consideró que el programa debería haber ofrecido tasas positivas y sostenibles, destacó su capacidad para facilitar el acceso a la vivienda, movilizar la economía y respaldar inversiones de largo plazo.

“Es una herramienta fenomenal, fenomenal para generar vivienda, para dinamizar la economía y generar empleo”, afirmó. Para el empresario, el principal problema fue la falta de continuidad: “Lo que tenemos que hacer es políticas públicas estables”.

En esa línea, sostuvo que los créditos hipotecarios podrían convertirse en inversiones rentables para el propio sistema previsional, siempre que se administren con criterios técnicos y reglas sostenidas. “Lo que tenemos que defender es la estabilidad macroeconómica, que en Argentina suena a ciencia ficción”, expresó.

“Parecen dos países distintos”

Sobre la situación particular de Santa Fe, Benuzzi marcó una diferencia profunda entre las políticas de infraestructura de Nación y Provincia. “Parecen dos países distintos”, resumió.

El titular de CAMARCO sostuvo que “el Estado nacional se retiró en un 90% de toda la obra pública” y advirtió que la paralización no se limitó a nuevos proyectos, sino que también alcanzó el mantenimiento de la infraestructura existente.

En contraste, destacó las inversiones provinciales vinculadas con los Juegos Suramericanos, la inauguración del estadio multipropósito del Parque del Sur, el bulevar Tacca y la futura Costanera del Salado en barrio Centenario. A su entender, esas intervenciones generan empleo durante su ejecución, pero también transforman los barrios y promueven nuevas actividades una vez terminadas.

Benuzzi reconoció que programas provinciales como Nido tienen un alcance presupuestario limitado y pueden detenerse cuando se agotan los recursos asignados. Sin embargo, valoró que exista una estructura preparada para recibir nuevos fondos y ampliar las soluciones habitacionales.

Audio: Escuchá la entrevista con Octavio Benuzzi