El Senado dio media sanción a un proyecto que busca acelerar los procesos de desalojo de inmuebles urbanos y rurales, además de modificar las reglas que deben cumplir propietarios y ocupantes. Para convertirse en ley, la iniciativa todavía debe ser aprobada por la Cámara de Diputados.
Uno de los principales cambios es que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un procedimiento judicial sumarísimo; es decir, por una vía más rápida que los procesos tradicionales. Además, el proyecto amplía el abanico de quiénes pueden iniciar la demanda: ya no quedarían limitados a los propietarios, sino que también podrían hacerlo quienes acrediten un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación.
Qué cambia para los inquilinos
En los casos de viviendas alquiladas, el proyecto establece que, antes de iniciar un desalojo por falta de pago, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino y otorgarle un plazo de al menos 10 días corridos para cancelar la deuda.
La notificación podrá realizarse en el domicilio indicado en el contrato, incluso si es electrónico. Si el inquilino se niega a recibirla o la notificación no puede concretarse por una causa que le sea atribuible, se considerará válida igualmente.
El proyecto también contempla qué ocurre cuando el inquilino quiere devolver las llaves: el propietario no podrá negarse a recibirlas ni condicionar su aceptación. Si lo hace, el inquilino podrá consignarlas judicialmente y, bajo determinadas condiciones, dejar de acumular alquileres y obligaciones accesorias desde la notificación correspondiente.
Cuándo podría ordenarse la entrega inmediata
Una de las modificaciones centrales es la posibilidad de que un juez disponga la entrega inmediata de un inmueble cuando se trate de una ocupación precaria o una intrusión, siempre que considere verosímil el derecho invocado por quien reclama.
En determinados casos también se prevé un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas. La medida alcanzaría a situaciones vinculadas con cambios de destino del inmueble, deterioros, obras perjudiciales o usos abusivos.
Para disponer determinadas medidas rápidas, el proyecto contempla una caución juratoria y permite al juez exigir una fianza cuando exista riesgo de que la decisión genere daños.
Qué protección tendrán los ocupantes vulnerables
El proyecto incorpora medidas específicas para casos en los que haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
En esas situaciones deberá intervenir el Ministerio Público Tutelar y los organismos de protección correspondientes. Además, el juez podrá establecer un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria.
Nuevas reglas para las notificaciones
La iniciativa también modifica la forma en que se comunica una demanda de desalojo. Cuando no exista un domicilio especial, la notificación podrá realizarse en el propio inmueble o mediante el domicilio electrónico constituido.
El funcionario encargado de notificar deberá identificar a los ocupantes y dejar constancia de su relación con el demandado. También podrá utilizar fotografías para individualizar el inmueble y solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.
La sentencia alcanzaría a todos los ocupantes del inmueble, incluidos aquellos que no hubieran sido identificados inicialmente.
Multas y uso de la fuerza pública
El proyecto prevé además consecuencias para quienes oculten información relevante durante el proceso. Si se comprueba que el actor omitió datos importantes, el juez podrá imponerle una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler, destinada a la contraparte.
Para concretar el lanzamiento, el oficial de justicia podrá requerir el auxilio de la fuerza pública y, cuando corresponda, allanar domicilios y designar un depositario para los bienes muebles encontrados en el inmueble.
Por el momento, ninguna de estas modificaciones se encuentra vigente. Al contar únicamente con media sanción del Senado, el texto deberá ser debatido y votado en la Cámara de Diputados para su eventual promulgación.